万科旗下万物云正式在港交所鸣锣上市 “赶个晚集”?

作为姗姗来迟的头部物企,万物云(02602.HK)在市场尚未完成筑底的情况下,敲开了港交所的大门。9月29日,港股迎来年内最大IPO,万科旗下万物云正式在港交所鸣锣上市。截至当日收盘,万物云报46港元/股,较发行价49.35港元下跌6.79%,总市值约为544.9亿港元。尽管相较于此前业内千亿估值预期几近腰斩,但在物管企业利益输送、资金占用问题不断曝出,涉房市场筑底迟迟难成的当下,万物云逆势拿到路条依然被看作是近期房地产市场难得的一个喜讯。

意料中的破发

万物云上市首日破发似乎早有预兆。

根据全球发售公告,此次万物云计划全球发售的股份数目为1.17亿股,仅占万物云总发行股本的10%。其中,香港和国际的发售比例分别为1:9,即在香港发售股份数目为0.12亿股,而国际发售1.05亿股。

尽管万物云将招股比例从行业普遍的25%下调至10%,降低了在香港的发售比例,但仍然出现了认购不足的情况。

根据此前公告,万物云总共接获4681份香港地区提出的有效申请,总共认购953.13万股香港发售股份,相当于香港公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数1167.14万股的约0.82倍。此外,万物云国际发售项下则获得超额认购,国际项下认购数量约为原计划发售总数的3.3倍以上。由于香港公开发售认购不足,万物云未认购的香港发售股份已重新分配至国际发售,国际发售项下发售股份最终数目为1.07亿股。

国际发售情况超出预期,与万物云强大的基石投资阵容不无关系。

按发售价每股发售股份49.35港元计算及根据基石投资协议,基石投资者已认购4383.4万股发售股份。相当于紧随全球发售完成后万物云已发行股本的约3.76%,及相当于全球发售项下发售股份数目的约37.56%。由此,基石投资金额约21.63亿港元。

据了解,万物云基石阵容相当“豪华”,其中包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。

逆境上市

对于万物云上市首日破发,万科董事会主席郁亮似乎早有准备。在他看来,9月29日对万物云而言,是一个全新的起点。1993年万科发行B股,正好碰上市场最高点,七年之后B股股价才回到当初的发行价,一大批投资者被套在其中,那七年的压力和煎熬,记忆深刻。因此万科并不在意上市时点的估值高低,更在意它未来的长期表现。这次万物云上市,获得很多投资者的支持,其中包括一些长线价值投资人,站在新起点上的万物云,将会获得更大的发展空间。

据万物云董事长朱保全介绍,此次发行净筹资额约56亿港元,将把其中大部分资金用于蝶城战略中智慧物业建设,以回馈客户。

但在包括地产分析师严跃进在内的业内人士看来,目前整个市场环境波云诡谲,内房股、物管股皆处于下行通道,香港市场同样表现欠佳,此时上市并非最佳时期,万物云属于逆境上市,破发与否在能否成功上市面前变得不那么重要了。

同样在港股排队的另外一家涉房企业董秘办负责人也直言,在国际部批条越发收紧的当下,前有大量物业企业与开发板块利益输送、资金占用的案例曝出,后有迟迟走不出筑底的大市场,涉房企业能够获得证监会与港交所的批条就是成功。“目前监管对涉房企业上市的态度依然很谨慎,之前排队的物管企业难度很大,如果年内拿不到路条,明年6月就会有扎堆的对赌到期。”这位负责人担忧地表示。

市值高低

在万物云孵化之前,万科物业已培育多年。2020年10月,万科将培育多年的“万科物业”正式更名为“万物云”。彼时对于更名的原因,朱保全给出的答案是“在三十年扎根物业服务的基础上,万科物业公司升维为万物云的时机已成熟”。

自此万物云“蝶变”开始,业务板块也融入科技基因。据悉,目前万物云旗下主要有三大业务板块的业务模式:社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。

9月29日上市敲钟有一个很有趣的细节,敲锣仪式上的六名员工代表,既有埋头实干28年的老员工,也有被万物梁行吸引的超高层专家;既有从社会招聘的律师合伙人,更有自己培养的应届万物生;既有高知算法博士专家,也有出纳转岗的物业管家。越来越多元化、技术化与知识化的人才图谱,也表明万物云“蝶变”的态度。

根据弗若斯特沙利文的数据显示,按基础物业管理服务收入计,万物云于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一,占有4.28%的市场份额。

2022年上半年,万物云取得营收143.5亿元,同比增长38.2%。其中,社区空间居住消费服务收入80.8亿元,同比增长34.8%,商企和城市空间综合服务收入51.1亿元,同比增长39.7%。

截至6月底,万物云服务涉及住宅项目合约建面约9.3亿平方米,签约管理物业为4096个,在管建面约7亿平方米,在管物业为3035个。商企和城市项目总合约建面约1.6亿平方米,签约管理项目1929个,在管项目建面约1.4亿平方米,在管项目1706个。

截至晚间收盘,万物云的总市值为544.9亿港元,在港股物管板块中排名第二,超过行业龙头碧桂园服务的392亿港元,仅次于华润万象生活的673.3亿港元。目前港股物企第一梯队中,保利物业总市值约234.6亿港元,恒大物业总市值约248.6亿港元,绿城服务总市值约170.9亿港元,超过500亿市值的物管企业目前也仅有两家。

同策研究院资深分析师肖云祥表示,万物云目前的市值表现基本符合市场预期。首先,从在管面积规模及母公司市场地位来看,万物云肯定会进入物管行业第一梯队。其次,其在管项目的质量、运营服务能力,以及面向资本市场所讲的“故事”,也受到资本市场的青睐。

与大多数同行相比,万物云的“独立”稍晚了一些。2020年被视为物管企业的上市元年,包括恒大物业、融创服务、华润万象生活等多家物管企业排队赴港上市,彼时市场风口的风也吹得正旺,上市物企大多收获了高估值。

而万物云如今的上市节点错过了最佳的“高估”期,市场也大多在谈“赶个晚集”。上市破发是资本市场的博弈,万物云在讲“故事”之外,也要积极给出“涨上去”的内在价值。(记者王寅浩)