北京城市更新:南锣探路共生院改造 老住户的新生之路

北京的城市更新,是千年古都的城市更新,存量发展的大背景下,对于老城区的修缮改造,成为北京城市更新中的重要课题。2017年,中共中央、国务院批复《北京城市总体规划(2016年-2035年)》提出“将核心区内具有历史价值的地区规划纳入历史文化街区保护名单,通过腾退、恢复性修建,做到应保尽保,最大限度留存有历史价值的信息”。

南锣鼓巷作为北京最古老的街区之一,在2015年启动了修缮整治项目,选择雨儿、福祥、蓑衣、帽儿四条胡同作为先期试点,自此,四条老胡同连同胡同里的老住户,走上了一条属于他们的新生之路。

不断被蚕食的老胡同

南锣鼓巷位于北京中轴线东侧的交道口地区,北起鼓楼东大街,南至地安门东大街,宽8米,全长787米,与元大都同期建造,是北京最古老的街区之一,至今已有740多年历史,也是我国完整保存着元代胡同院落肌理、规模最大、品级最高、资源最丰富的棋盘式传统民居区。

此次项目修缮整治的雨儿、福祥、蓑衣、帽儿四条胡同就位于南锣鼓巷西南部,共有院落118个,其中直管公房院落57个、私房院落34个、单位产权院落27个,房屋建筑面积4.04万平方米,户籍居民1800余户。

34年前,崇宝才一家搬进了雨儿胡同30号院,成为院里的新住户。“原来我们这儿住的是一个司机班长,外院儿住的是一小两口儿带一孩子……”聊起院子里的老街坊,崇大爷如数家珍。

随着人口密度加大,设施设备老化,胡同生活中存在的不便也逐渐暴露出来:人口密度高,没有独立卫生间,市政基础设施薄弱,私搭乱建情况严重,不但现代化水平较低,更是存在着不小的安全隐患。

“原来这是个过道,并排最多站三个人,多了挤不下了,北京的冬天干冷,阳光也照不进来,全被自建房挡上了。”崇大爷指着如今宽敞院子里的几块旧地砖回忆道,“院里的自建房最早从1976年开始,1976年大地震,好多住宅都损坏了,单位给各家发了一些材料,砖瓦灰石什么的,再加上1976年东城区实行燃气灶,燃气灶不被吹灭就必须有个小房子,借着这么两个机会,大家就都往前盖。”崇大爷说,还是知青的自己,走的时候孩子还小,两间房也够住,等回来了孩子都大了,没地方住了,只能是在院子里再盖一间自建房。“院子里各家各户都有自己的情况,一点一点往前凑,也是无奈的产物,原本宽敞的院子就被蚕食得只剩一个小过道了。”

乡愁的传承和现代的更新

2015年8月由东城区属国有企业京诚集团作为实施单位,启动了南锣鼓巷四条胡同的修缮整治项目,在加强老城风貌保护的同时,切实改善居民生活环境。

2017年出台的北京新版城市总规中明确提到,老城区内不再拆除胡同和四合院,推进历史文化街区、风貌协调区及其他成片传统平房区的保护和有机更新。作为北京最古老的街区之一,南锣鼓巷的历史文化价值是不容忽视的,保护和有机更新成了此次修缮的整体基调。

据项目工作人员介绍,为切实保护好四条胡同的历史价值,真正做到保护和有机更新,同时也为了留住乡愁,项目专门邀请了马炳坚、边兰春、邱跃等古建专家组成顾问专家组,对修缮工作进行整体把控,并提供技术支持,在此基础上再邀请多家业内优秀设计团队参与院落设计,最大限度保护街区历史风貌,实行“一院一策”“一户一方案”。

“从设计团队进场到最后确定方案开始施工,期间方案得修改10多次。”据项目工作人员回忆,一户修改10多次还算是一个正常的节奏,设计方案既要符合院落区域整体风貌保护要求,也要满足居民实际需求,设计团队多次到现场实地踏勘并与居民进行详细的沟通,根据实际情况及居民的愿望不断优化调整方案,将居民的愿望充分融入进去。

“留住乡愁,老物件不能全扔掉,毕竟是睹物思人嘛。”京诚集团副总经理王永久向北京商报记者提到,“在保证安全第一的情况下,对于一些老物件我们是能用就用,专家先把控,有历史价值的就一层层评估,屋面清干净看木件,木件不行了看望板,望板不行了看檩条……就这么一层一层地看,能留下的就留下,实在不行的再拆掉。”

“但是最终拆掉的旧材料中,能用的我们还是又恢复回去了。”王永久还提到,一些过去的老传统老工艺,用现代的创新手法把它保留下来,尽量能用的都用了回去,一些墙体甚至还使用了难度很大的“挖补”手法,哪块坏了就挖出哪一块,再用现代手法把新的镶嵌回去,充分体现应留尽留的理念。

“乡愁里重要的就是人”

乡愁和老味道的留存不能全靠建筑,老房子加上老住户,才是最纯正的老味道,对于老住户的妥善安置,也是项目的重点所在。

对于南锣鼓巷四条胡同老住户的不同诉求和愿望,为居民提供了“申请式”的自选“菜单”,对于想走的住户,为他们提供了6处外迁的安置房源,进行对接安置;对于想留的居民,同样可以在充分听取居民诉求之后进行改善。

“乡愁里的重要一部分就是人。”京诚集团工会主席黎旻谈道,建筑恢复只是一方面,但是光恢复了建筑,原来的老街坊一点没留住,也不可能是原来的味道。就比如胡同里的老北京人总喜欢养一些鸽子,这些鸽棚在改善更新之后就没有取消掉,而是将它给规范了一下,放到院子里做一个专项的设计,该养还是让养,只是说更规范了一点,尽量地留住老住户心里的东西。

老味道要留,乡愁也要留,但是老胡同存在的人口密度高、没有独立卫生间、市政基础设施薄弱、私搭乱建情况严重等问题同样需要得到解决,留住乡愁的同时也要让现代生活来到老胡同里。没有独立卫生间作为老胡同生活的痛点之一,成为现代化生活进入老胡同的重要一环。

“以前没有独立卫生间,大家肯定都去公厕,早上人多,去晚了还得排队,互相见面打招呼还得来上一句‘吃了吗您呐’。”崇大爷用一种释然和幽默的口吻聊着以前的生活,但是其中也同样透露着无奈。

工作人员向北京商报记者介绍,独立厨卫是留住居民改善的重要一部分,家里有条件的就隔出单间做厨卫,没有条件的就用腾退走的居民的房子做改善性用房,建造卫生间、厨房,按照公租房的价格租给居民,这个价格也是在多数居民的承受范围内。

不仅如此,在公共空间方面,四条胡同同样做出了一定的升级改善,工作人员提到,胡同公共空间上也同样做到了修缮和升级,通过拆除一些违建腾出空间,种植一些绿植,放置一些石桌石椅,也实现了雨儿胡同、蓑衣胡同、福祥胡同可以过车但是不能停车,根本改善了胡同出行环境,在胡同附近找到了一个收费停车场,通过价格协商,做到私家车辆的妥善安置。

同时,在街巷、院落公共空间改造过程中,设置了胡同居民聚会的“槐香客厅”;居民议事协商、调解邻里矛盾、团队会议的“议商暖阁”;居民轮流值班提供各种服务的“值年小站”;青少年家庭及代际互动类共享空间的“文馨书馆”;展现胡同修缮整治历程与成果的“琢玉学堂”等,居民的事居民议,居民的事居民定,打造共建共治共享的社区治理格局。

院子宽敞了,胡同也宽敞了,崇大爷还在院子里种上了蔬菜,茄子、小辣椒、西红柿,无一不长势喜人。阳光也不再被自建房和无处堆放的杂物挡住,终于痛痛快快地照进了崇大爷的屋里。

“我现在就很幸福,阳光照进了我的屋里,更重要的是照进了老百姓的心里。”谈起改造后的生活,71岁的崇大爷微笑着说出这句耐人寻味的话,这或许是只有真正经历了老胡同的难,也感受到改造后的好之后,才能切实体会的一句话。

共生院探索经济效益新模式

考虑项目经济效益的可持续性,结合项目院落腾退现状以及居民居住实际需求,设计了“共生院”改造理念,包括保留传统建筑与植入的新功能模块的建筑共生,留住老居民与迁入新居民的居民共生,传统院落居住文化与当代文化碰撞的文化共生。

而腾退出的房屋也将优先用于社区服务以及区域物业管理服务等公共服务职能。在满足社区服务,保障民生的同时,将剩余已腾退的房屋结合东城区业态发展与产业升级、人才引进,弘扬区域风貌保护与老北京传统文化特色。通过长租公寓、引进人才服务等计划,以长租公寓等形式将腾退出来的空余房间进行整院或者单间的出租,达到一部分投资成本的持续收回。

除此之外,据黎旻介绍,项目后期还将围绕南锣鼓巷业态进行发展和产业升级,结合区域传统文化特色,依托所在区域丰富的历史文化资源,以展览展示、会议、产业服务为核心,充分将老城在地文化与城市生活有机结合、共生,并通过引入优质产业资源与机构,凝聚艺术、科技核心资源,将原汁原味的老北京风情充分展现,构建时尚文化活跃场景,吸引消费人群的聚集。

临近南锣鼓巷,商业化的进程中即使是居民区也难免受到游客的打扰,对此,项目运营中也在居民院落门口做出了温馨提示小牌子,来避免游客过多打扰到居民的正常生活。“现在咱们国家的国民素质还是很高的,看到有牌子是居民区,大家也就不往里进了。”项目工作人员补充道。

作为实施方,黎旻直言:“无论是留住乡愁还是让居民过上现代生活,老北京有这么一句俚语,叫天棚鱼缸石榴树,先生肥狗胖丫头,这是我们最终追求的状态。”